Mit is szoktunk általában belefoglalni az ingatlan adásvételi szerződésbe? Azt, hogy amennyiben az eladó hibájából hiúsul meg a szerződés, a foglaló kétszeresét köteles visszatéríteni, amennyiben a vevő hibájából történik ugyanez, a már átadott foglalót elveszti. Tulajdonképpen mi tekinthető az ingatlan adásvételi szerződés meghiúsulásának?

A szerződés akkor hiúsul meg, ha olyan helyzet alakul ki, amely megakadályozza vagy ellehetetleníti az adásvételben rögzített szerződéses kötelezettségek teljesítését. A foglaló tehát egyfajta szankció és felelősséghez kötött, azaz, ha valamely fél felelős a szerződés meghiúsulásáért, viselnie kell ennek következményét. Ha ellenben a szerződés meghiúsulásáért mindkét fél vagy egyik fél sem felelős, a foglaló visszajár, azaz visszaáll az eredeti állapot.

Mielőtt továbbmennék, fontosnak tartom leszögezni, hogy a szankció alkalmazása, a foglalóval kapcsolatos jogkövetkezmények (a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetési kötelezettsége) érvényesítése mindig végső soron egy szerződésszegő magatartásra vezethető vissza (ezért perdöntő, miként van egy adásvételi szerződés megfogalmazva például arra az esetre, ha a bank mégsem ad hitelt, felel-e ezért a vevő vagy sem.
A 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:185. § (4) bekezdése szerint a foglaló elvesztése, vagy kétszeres visszafizetése a szerződésszegés következményei alól egyébként nem mentesít. Vizsgáljuk csak meg, mi az egyik legfontosabb következménye a szerződésszegésnek? A sérelmet szenvedett fél a szerződésszegés esetén a szolgáltatás teljesítésének követelésére jogosult (Ptk. 6:138. §).

Mi következik a fentiekből? Hát az, hogy a szerződésszegés esetén rendszerint a másik félnek kell „rábólintania” arra, hogy a szerződés valójában meghiúsult, azzal, hogy nem követeli a szerződés szerinti teljesítést. Történhet például ez úgy, hogy a vevő olyan mértékű késedelembe esik a vételár megfizetésével a foglaló átadását követően, hogy az eladónak a teljesítéshez, azaz legfőképpen a birtokbaadáshoz fűződő érdeke egyszerűen megszűnik, és gyakorolja a Ptk. 6:140. § (1) bekezdésében foglalt elálláshoz való jogát.
Visszatérve a meghiúsuláshoz: a meghiúsulás a köznyelvben azt jelenti, hogy valami csődöt mond, dugába dől, kudarcot vall. Jogi szempontból is hasonló jelentéssel bír: egy szerződés meghiúsul, ha valamely fél szerződésszegő magatartásának következtében a teljesítés lehetetlenül (eladó levágja azt a malacot, amit már korábban eladott) vagy a szerződésszegés esetére a szerződésben kikötött elállási jogának gyakorlása révén a másik fél megszünteti magát a szerződést.

Ha tehát valamelyik fél szerződést szeg, ez önmagában nem feltétlenül jelenti jogilag a szerződés meghiúsulását is egyben. Ha van szerződésszegés, de nincs meghiúsulás, akkor a másik félnek megnyílik a joga arra, hogy kikényszerítse a szerződés szerinti teljesítést, magyarán mégis végbemehet az a folyamat, amiért a felek eredetileg megkötötték a szerződést.

Polgári jogrendszerünk egy másik fontos jogelve teszi ezt lehetővé, a szerződések kikényszeríthetőségének elve. A szerződő felek a szerződéshez általában azt a joghatást kívánják fűzni, hogy a szerződésben foglaltakat a másik (mindkét) fél betartsa. Ezt nevezzük szerződési kötőerőnek. Ha a másik fél a szerződésben foglaltakat mégsem tartaná be, úgy a szerződés teljesítése vele szemben állami eszközökkel (azaz többnyire bírósági úton) kikényszeríthetővé válik. Ez a garancia tehát azt jelenti, hogy ha a szerződésszegő magatartás ugyan bekövetkezett, de az nem olyan mértékű, amely miatt elállnánk a szerződéstől (annak ellenére, hogy ez a jogunk is meglenne a szerződés alapján), a bírósági út még nyitva áll(hat) részünkre, hogy érvényesítsük a szerződés alapján fennálló jogainkat.

Előfordulhat persze az is, hogy az egyik fél tudomásul veszi a másik fél hivatkozását a meghiúsulásra – noha jogilag esetleg nem beszélhetünk meghiúsulásról – és nem követeli a szerződés eredeti rendelkezések szerinti teljesítését, noha megtehetné, hanem alkalmazza a foglaló jogkövetkezményét, azaz megtartja a foglalót vagy a kétszeresét kéri vissza. A foglaló, ha alkalmazzák egy „minimál-kárátalányként” funkcionál. A sérelmet szenvedett fél nincs elzárva attól, hogy a foglaló összegén felül őt ért kárait a kártérítés általános szabályai szerint érvényesítse a szerződésszegő féllel szemben, de a foglaló összege akkor is jár, ha egyáltalán nincs kára a másik félnek.

Mielőtt tehát az egyik fél magatartásából bekövetkezett szerződésszegést a szerződést meghiúsító végleges állapotnak tekintjük vagy fogadjuk el, érdemes feltenni magunknak a kérdést: biztosan azt akarjuk-e, hogy a szerződés ne menjen teljesedésbe, ezáltal pedig a foglalót megtarthassuk (eladói oldalon), vagy annak kétszeresét követelhessük (vevői oldalon), vagy inkább ragaszkodnánk a szerződés szerinti teljesítéshez? Mert ha nem, inkább ragaszkodjunk a teljesítéshez és ha kell, kényszerítsük azt ki!
Végkövetkeztetés: könnyen pórul járhat és a bíróságon találhatja magát az, aki úgy gondolja, hogy „legfeljebb bukom a foglalót, de találtam egy olcsóbb lakást, inkább azt veszem meg, sokkal jobban járok”.

Forrás:Szerzőnk dr. Kesseő-Balogh Péter ügyvéd, a Jogadó Blog szakértője